ZADATEK A ZALICZKA. JAKIE SĄ RÓŻNICE?

Zadatek a zaliczka – czym się różnią?

Zadatek stanowi formę zabezpieczenia jednej ze stron umowy przed jej nieuzasadnionym niewykonaniem przez drugą z nich. To swoista rekompensata na taki właśnie wypadek. Dlatego też jest dość powszechnie stosowany przy zawieraniu kontraktów cywilnoprawnych, zwłaszcza dotyczących sprzedaży nieruchomości. Jego znaczenie i skutki prawne często są mylone z instytucją zaliczki. Jednak pomimo pozornego podobieństwa, pomiędzy zadatkiem i zaliczką istnieją fundamentalne różnice, a na czym polegają - wyjaśnię Ci w tym właśnie wpisie…

Co to jest zadatek?

Odpowiedź na to pytanie nie jest wcale taka prosta, jak się na pierwszy rzut oka wydaje…

Otóż, pod względem prawnym, zadatek ma dwa znaczenia.

Pierwsze z nich sprowadza się do tego, że stanowi on dodatkowe zastrzeżenie umowne, którego celem jest zabezpieczenie stron przed niewykonaniem zawartego już kontraktu. Dochodzi ono do skutku z chwilą wręczenia drugiej stronie określonej sumy pieniężnej. Zadatek stanowi zatem zabezpieczenie prawidłowego wykonania nawiązanej umowy poprzez odpowiednie zdyscyplinowanie kontrahentów.

Zastrzeżenie zadatku może zostać włączone w zasadzie do każdej umowy, choć jak wskazałem wcześniej, jest ono szczególnie często stosowane w odniesieniu do transakcji sprzedaży, zwłaszcza nieruchomości. Sama umowa sprzedaży zostanie szerzej omówiona w kolejnym artykule.

Drugie znaczenie pojęcia „zadatku” wynika wprost z przepisów Kodeksu cywilnego, a dokładnie jego art. 394. Zgodnie z nim - zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Sam ustawodawca posługuje się więc pojęciem zadatku jako określonej sumy pieniężnej, która jest wręczana przez jedną ze stron drugiej z nich przy nawiązaniu umowy, w celu zabezpieczenia jej prawidłowego wykonania. W tym ujęciu zadatek ma znaczenie ściśle techniczne, stanowiąc w pewnym stopniu formę odszkodowania, które ma skompensować szkody, jakie poniosła jedna ze stron, wskutek niewykonania kontraktu. Tym samym, wzmacnia on pozycję prawną tego z partnerów, który nie ponosi żadnej winy za taki właśnie stan rzeczy i którego działania w żadnym stopniu się do tego nie przyczyniły.

Jak wspomniałem powyżej, instytucja zadatku jest bardzo często stosowana przez strony przy zawieraniu umowy przedwstępnej rzeczy ruchomej, na przykład samochodu, lecz w szczególności sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku pełni on rolę narzędzia zabezpieczającego zawarcie przez obie strony przyszłej umowy, na podstawie której dopiero nastąpi przeniesienie własności danej rzeczy.

Przedmiotem zadatku mogą być pieniądze lub rzeczy zamienne o odpowiadającej im wartości, a więc takie, które można odważyć, odliczyć bądź odmierzyć.

O umowie przedwstępnej pisałem w szczegółowo w artykule: „Umowa przedwstępna – na piśmie czy u notariusza? LINK Jeśli więc chcesz dowiedzieć się więcej, zapoznaj się z jego treścią…

W jaki sposób wręczyć zadatek?

Wręczenie zadatku następuje poprzez jego zapłatę. Może to przybrać postać zarówno wręczenia do rąk własnych drugiej strony lub jej uprawnionego przedstawiciela znaków pieniężnych, czyli po prostu gotówki, jak i użycia pieniądza bezgotówkowego, a więc dokonanie przelewu na jej rachunek bankowy.

Nie ma przeszkód prawnych, aby strony ustaliły w umowie, iż kwota mająca stanowić zadatek zostanie przekazana kontrahentowi w uzgodnionym terminie już po zawarciu umowy.

Musisz wiedzieć, że jeżeli strony chcą zastrzec to w sposób skuteczny, powinny w kontrakcie zamieścić odpowiednie postanowienie określające datę jego wręczenia. To oznacza, że zadatek, który nie został dany przy zawarciu umowy, a strony nie oznaczyły w umowie jego późniejszego wręczenia, należy uznać za nieskutecznie zastrzeżony. Ten sam skutek nastąpi także wtedy, gdy strona nie przekaże zadatku w oznaczonym terminie.

Jaka może być wysokość zadatku?

Wysokość zadatku zależy od woli stron, gdyż podlega ich wzajemnemu, zgodnemu ustaleniu. Pod tym względem ma pełne zastosowanie obowiązująca w polskim prawie zasada swobody umów. Zgodnie z nią - strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się:

jego właściwości (naturze),
ustawie, ani też
zasadom współżycia społecznego.

W praktyce, na ogół wysokość zadatku oscyluje w granicach od dziesięciu do czterdziestu procent całego świadczenia, wskazanego w zawartej umowie - przykładowo ceny sprzedaży.

Musisz jednak wiedzieć, że nie oznacza to, iż wysokość zadatku może być całkowicie dowolna i nie podlega żadnym regułom. Tak nie jest – dokonanie jego zastrzeżenia w nadmiernej wysokości będzie uznane przez sąd za nadużycie prawa lub czynność sprzeczną z naturą stosunku zobowiązaniowego i jako takie zakwalifikowane jako nieważne, a więc niewywołujące żadnych skutków prawnych. Praktyka orzecznicza jednoznacznie wskazuje, że taki właśnie skutek będzie miało ustanowienie przez strony zadatku, którego kwota przewyższa wartość świadczenia będącego przedmiotem danego kontraktu.

Przyjmuje się bowiem, ze zadatek to pewien ułamek tego, czego w wykonaniu umowy można się spodziewać. Tym samym, sprzeczne z jego istotą będzie sytuacja, w której przy zawieraniu umowy wręczane są pieniądze, których wartość jest zbliżona do wartości umówionego świadczenia, jej równa albo też ją przekracza. Z punktu widzenia prawnego będzie to uznawane po prostu za uiszczenie ceny przed nadejściem terminu płatności, a nie jako zadatek.

Skutek taki nastąpi nawet, gdy strony przewidzą za obopólną zgodą zadatek w takiej właśnie „wygórowanej” wysokości w zawartej umowie. Wynika to z faktu, iż zasada swobody umów nie ma charakteru bezwzględnego, ponieważ ma ona swoje granice, o których pisałem wcześniej. Oznacza to, że strony są zobligowane do przestrzegania zasadniczych elementów stosunku zobowiązaniowego, czyli jego części składowych, które decydują o istocie tworzonego węzła prawnego, przy czym naruszenie wyżej wymienionych kryteriów skutkuje nieważnością umowy bądź jej części.

Jak ustanowić zadatek?

Jeśli chcesz skutecznie zastrzec ustanowienie zadatku, musisz przede wszystkim pamiętać o jednej bardzo ważnej zasadzie – musi on zostać wyraźnie określony przez strony w treści zawieranej przez nie umowy, najlepiej z bezpośrednim odwołaniem się do art. 394 k.c. Uzależnione są od tego nie tylko jego oczekiwane następstwa prawne, ale i ewentualna moc dowodowa przed sądem. Ta zaś z całą pewnością okaże się konieczna, jeśli popadniesz w konflikt ze swoim kontrahentem na tle wykonania łączącej Was umowy…

Jeżeli powyższy warunek nie zostanie spełniony, trudno będzie Ci wykazać, iż wręczona kwota pieniężna miała taki właśnie charakter, a nie stanowiła zaliczki, której istota jest przecież zupełnie inna…

W kontekście powyższego, trzeba wskazać, iż warto zastanowić się, czy zawierając umowę przedwstępną z intencją przekazania drugiej stronie pewnej kwoty pieniędzy w charakterze zabezpieczenia wykonania przewidzianej w niej transakcji, nie lepiej skorzystać z pomocy biura nieruchomości, którego personel posiada odpowiednie umiejętności oraz doświadczenie, ciesząc się jednocześnie pozytywną opinią zadowolonych klientów.

Jeśli się na to zdecydujesz, z całą pewnością będzie on w stanie zadbać, aby suma ta została odpowiednio ujęta w jej treści, jako zaliczka, a nie zadatek, dzięki czemu nie będziesz się musiał obawiać, że w razie złego obrotu spraw poniesiesz negatywne konsekwencje swojej niewiedzy i zaniedbań w tym przedmiocie, tracąc swoje pieniądze. Musisz zdawać sobie sprawę, że osoba nie mająca stosownej praktyki oraz specjalistycznych wiadomości, pomimo najlepszych chęci, nie zawsze jest w stanie odpowiednio zadbać o zabezpieczenie swoich interesów w skomplikowanej ze swej istoty czynności prawnej sprzedaży mieszkania czy domu.

Fachowe biuro nieruchomości zapewni nie tylko wybór najlepszej z dostępnych ofert - dokładnie takiej, jakiej oczekuje jego klient, ale także sprawne i kompleksowe przygotowanie transakcji, zwłaszcza pod względem prawnym oraz właściwą obsługę notarialną, umożliwiając tym samym znaczące obniżenie kosztów oraz, co nie mniej ważne - poziomu stresu.

Kiedy należy wręczyć zadatek?

Jak napisałem we wcześniejszej części artykułu, „danie” zadatku oznacza fizyczne wręczenie oznaczonej kwoty pieniędzy lub określonej rzeczy drugiej stronie umowy. Tak więc, przekazanie go powinno nastąpić z chwilą zawarcia kontraktu, która go przewiduje.

Wręczenie zadatku dopiero w przyszłości, może być z punktu widzenia prawnego nieskuteczne. Taki charakter będzie też miało jedynie ogólnikowe zobowiązanie się kontrahenta do takiej czynności w innym czasie.

Zgodnie z ustalonym orzecznictwem, ponieważ przepisy prawa stanowią, iż zadatek powinien być "dany przy zawarciu umowy”, to pomiędzy momentem jego wręczenia a nawiązaniem kontraktu, powinna istnieć ścisła zbieżność czasowa. W przeciwnym razie, zwłaszcza kiedy między tymi czynnościami minął większy odstęp czasu, sąd może uznać, iż ustanowienie zadatku de facto nie nastąpiło, a wręczone pieniądze mają jedynie charakter pokrycia części głównego zobowiązania pieniężnego, na ogół ceny kupna – nie są wręcz zadatkiem, a jedynie zaliczką.

Stwierdzić więc trzeba, że skuteczne zastrzeżenie zadatku wymaga istnienia ścisłej relacji czasowej między wręczeniem pieniędzy lub rzeczy a zawarciem umowy.

Od powyższej zasady istnieje jeden wyjątek – strony mogą tego rodzaju zastrzeżenie – iż zadatek zostanie wręczony w przyszłości – zawrzeć w zawieranym kontrakcie. Skutek taki może też wynikać ze zwyczaju ustalonego w danych stosunkach prawnych.

Dzięki powyższemu, wręczenie zadatku w innym czasie niż przy zawarciu umowy wywołuje skutki określone właśnie w oświadczeniach woli stron, które mogą niewątpliwie związać zastrzeżenie zadatku z innym, a więc późniejszym terminem wręczenia jego przedmiotu. Tym samym przekazanie pieniędzy po zawarciu umowy nie odbiera tej czynności charakteru zadatku, jeżeli w umowie określiły one, że będzie to miało taki właśnie charakter, a jedynie ustaliły późniejszy termin jej wręczenia. Decydująca jest tutaj zgodna wola stron, które dokonały umownego zakwalifikowania pieniędzy przekazywanych w innym czasie - już po zawarciu umowy - jako zadatek.

Jeżeli więc, wręczenie środków pieniężnych nastąpiło przed lub po zawarciu umowy, to aby zakwalifikować je jako zadatek, niezbędne jest, aby w umowie (jeśli wręczenie nastąpiło przed jej zawarciem) albo w aneksie (jeśli wręczenie nastąpiło po zawarciu umowy) strony wyraźnie postanowiły, że wręczone środki pieniężne są zadatkiem, do którego stosuje się art. 394 1 k.c. W takich warunkach, dopuszczalne jest wręczenie zadatku już po zawarciu umowy, jednakże w terminie uzgodnionym przez strony.

Jakie są skutki prawne ustanowienia zadatku?

Ustanowienie zadatku pociąga za sobą daleko idące skutki prawne.

Są one szczególnie dotkliwe dla tej strony, która nie dotrzymała warunków zawartej umowy, doprowadzając do jej niewykonania, na przykład poprzez zerwanie jej z nieuzasadnionych przyczyn, czy też nie spełniając swojego świadczenia wzajemnego.

Na czym one polegają?

W takiej sytuacji strona pokrzywdzona ma prawo do:

natychmiastowego odstąpienia od zawartej umowy – bez wyznaczania terminu dodatkowego do jej wykonania,
zatrzymania otrzymanego zadatku.

W przypadku gdy sama dała zadatek, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zastrzec przy tym trzeba, że korzystanie z powyżej opisanych uprawnień nie jest obowiązkowe. Tym samym, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga z nich nie musi od niej odstępować, ale może żądać jej wykonania na zasadach ogólnych. Również, pomimo zastrzeżenia zadatku, strona uprawniona ma możliwość albo skorzystać z wynikających z tego uprawnień, albo też dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych.

Na marginesie, wskazać należy, że poprzez „niewykonanie umowy” należy rozumieć jej całkowite niewykonanie. Nie dotyczy to więc jedynie staniu nienależytej jej realizacji, na przykład w przypadku spełnienia przez dłużnika tylko świadczenia częściowego. Tak więc niewywiązanie się z umowy choćby w części nie jest jej niewykonaniem, będącym podstawą do wyciągnięcia przez uprawnionego konsekwencji, jakie wiążą się z ustanowieniem zadatku. Również „odstąpienie od umowy” może dotyczyć wyłącznie odstąpienia od całej umowy, nie zaś od jej części.

Warto wreszcie wspomnieć, że w razie całkowitego wykonania umowy przez kontrahentów, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Gdyby to jednak, z różnych przyczyn, nie było możliwe, wówczas ulega on zwrotowi w pełnej wysokości.

Musisz wiedzieć, że w razie rozwiązania umowy zadatek podlega zwrotowi drugiej stronie, przy czym zwracający nie ma obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie od niego wyższej. Taką samą zasadę stosuje się w razie, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, na przykład wskutek działania nie dającej się przewidzieć tzw. siły wyższej albo za które ponoszą odpowiedzialność obie z nich, a więc każda przyczyniła się w określonym stopniu do ich powstania.

Nie bez znaczenia jest okoliczność, iż sytuacja prawna strony realizującej uprawnienia z tytułu zadatku ulega dzięki niemu poważnemu wzmocnieniu. Spowodowane to jest faktem, że aby odstąpić od umowy i uzyskać odpowiednią rekompensatę nie ma ona obowiązku:

wykazywania, że poniosła szkodę i jaka jest jej wysokość,
wykazywania, iż świadczenie drugiej strony utraciło dla niej znaczenie,
wyznaczania dodatkowego, odpowiedniego terminu do wykonania zobowiązania, co jest rozwiązaniem w zasadzie obowiązkowym w odniesieniu do umów wzajemnych.

Czy roszczenia z tytułu zadatku ulega przedawnieniu?

Na tak zadane pytanie trzeba niestety odpowiedzieć twierdząco. Jakie są to jednak roszczenia?

Z punktu widzenia prawnego, stronom umowy, które dokonały ustanowienia zadatku, przysługują roszczenia o:

zwrot zadatku albo
zapłatę zadatku w podwójnej wysokości.

Zasadą jest przy tym, iż ponieważ zadatek nie stanowi samodzielnej umowy, lecz jest immanentną częścią innego stosunku prawnego - roszczenia dotyczące zadatku przedawniają się wraz z tymi, które dotyczą tego kontraktu, z którym jest on powiązany.

W związku z powyższym, wskazać należy, iż jeżeli przepisy szczególne dotyczące danej umowy nie przewidują innych terminów przedawnienia, roszczenia dotyczące zadatku przedawniają się z upływem:

trzech lat w przypadku umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,
sześć lat w pozostałych przypadkach.

Musisz jednak wiedzieć, iż inaczej wygląda termin przedawnienia, jeżeli zadatek wynika z zawartej przez strony umowy przedwstępnej.

Ponieważ, jak wspomniałem, zadatek nie jest samodzielną umową i nie może istnieć niezależnie od umowy przedwstępnej, stanowiąc jedynie jedno z jej postanowień - roszczenia z jego tytułu są roszczeniami z tej właśnie umowy przedwstępnej. Oznacza to, że przedawniają się one z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli zaś sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Co to jest zaliczka?

Samo pojęcie zaliczki nie ma charakteru normatywnego, a więc ściśle ustalonego przez ustawodawcę w ramach przepisu prawa. Przyjmuje się jednak, że oznacza ono przekazanie kontrahentowi, przy zawarciu umowy, pewnej sumy pieniężnej jako częściowej zapłaty na poczet ustalonego w umowie świadczenia, zazwyczaj ceny sprzedaży.

Zadatek a zaliczka – czym się różnią?

Różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką mają charakter absolutnie fundamentalny. Dotyczą one nie tylko skutków prawnych obu tych instytucji ale także celu ich stosowania. Są to narzędzia o zupełnie odmiennym charakterze prawnym.

Dogłębne wyjaśnienie tego zagadnienia jest szczególnie ważne, z uwagi na fakt, że określenie obowiązku uiszczenia zaliczki lub zadatku, jest powszechnie stosowaną praktyką w przypadku czynności prawnych dotyczących nieruchomości. Zapis taki jest na ogół umieszczany w każdej umowie przedwstępnej sprzedaży. Jaka jest więc pomiędzy nimi różnica?

Przede wszystkim, musisz wiedzieć, że o ile zadatek ma na celu zabezpieczenie wykonania umowy przez jej drugą stronę, to zaliczka stanowi wyłącznie kwotę pieniężną wpłacaną na poczet przyszłych należności umownych. Stanowi ona jedynie część ustalonej przez kontrahentów ceny, będąc de facto jej częścią składową, nie zapewnia więc ona w żadnej mierze ochrony realizacji nawiązanego kontraktu.

Tym samym cel ustanowienia zaliczki i zadatku jest zupełnie odmienny.

Pozostałe różnice pomiędzy zaliczką a zadatkiem dotyczą ich skutków prawnych i sprowadzają się do następujących elementów:

ponieważ zaliczka oznacza de facto częściową zapłatę na poczet świadczenia określonego zawartym kontraktem, po jego wykonaniu, strona zobowiązana wpłaca drugiej z nich jedynie różnicę pomiędzy kwotą finalną a przekazaną zaliczką - podlega ona tym samym po prostu zaliczeniu na poczet należnego świadczenia kontraktowego,
w przypadku zaliczki, gdy świadczenie umowne drugiej strony nie zostanie spełnione, w odróżnieniu od zadatku, podlega ona zwrotowi w całości, chyba że strony postanowiły inaczej, zawierając o tym wyraźną wzmiankę w zawieranej umowie,
dokonując zwrotu zaliczki, można odliczyć od niej wszystkie te koszty, które zostały poniesione przez daną stronę w związku z realizacją umowy. W przypadku zwrotu zadatku - nie ma takiej możliwości.

Zadatek a zaliczka – co w razie wątpliwości?

W praktyce często zdarza się sytuacja, w której przy zawarciu określonej umowy jedna strona dała drugiej pewną sumę pieniężną lub ewentualnie rzeczy ruchome i nie można jednoznacznie ustalić, stosując ogólne reguły interpretacji oświadczeń woli, znaczenia wiązanego przez strony z tym faktem. W takim przypadku, jak wskazał Sąd Najwyższy za miarodajne należy uznać takie znaczenie, zgodnie z którym jest to zadatek, a nie zaliczka.

Musisz wiedzieć, iż wpłaconą kwotę uznaje się za zaliczkę tylko w sytuacji, gdy wynika to jednoznacznie z zawieranej umowy. W przypadku braku odpowiedniego określenia w umowie, każda inna przedpłata będzie traktowana jako zadatek.