UMOWA PRZEDWSTĘPNA - NA PIŚMIE CZY U NOTARIUSZA?

Umowa przedwstępna – na piśmie czy u notariusza?

Umowa przedwstępna pełni bardzo ważną rolę w obrocie gospodarczym. Zawiera się ją szczególnie często przy transakcjach dotyczących przeniesienia własności nieruchomości. Spowodowane to jest faktem, iż umożliwia ona pełne zabezpieczenie wzajemnych interesów stron, które przyrzekły sobie zawarcie oznaczonej umowy. Jednak warunkiem skuteczności takiego kontraktu jest zachowanie przy jego podpisywaniu wymogów określonych przez obowiązujące przepisy prawa. Jakich? Dowiesz się tego z niniejszego wpisu!  

Co to jest umowa przedwstępna?

Przez umowę przedwstępną, jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innego, ściśle oznaczonego kontraktu, a więc tzw. umowy przyrzeczonej.

Na rynku nieruchomości, jej zawarcie służy „zagwarantowaniu” zawarcia przez strony późniejszej umowy, na mocy której dojdzie do bezpośredniego przeniesienia własności nieruchomości, która jest nią objęta. Poza tym:

zabezpiecza ona strony przed wycofaniem się jednej z nich (lub obu) z planowanej transakcji,

pozwala na jej pełne przygotowanie, w sytuacji, gdy strona lub strony potrzebują pewnego okresu czasu, by móc sfinalizować uzgodnione przedsięwzięcie, poprzez na przykład uzyskanie kredytu bankowego przez nabywcę i jednocześnie pełne wykończenie lokalu mieszkalnego przez sprzedającego. Tym samym, stanowi ona rodzaj „zarezerwowania” na rzecz przyszłej transakcji konkretnego domu czy też mieszkania.

Z punktu widzenia prawnego, wykonaniem zobowiązania z umowy przedwstępnej będzie zawarcie określonej w jej treści umowy przyrzeczonej po upływie pewnego okresu czasu.

Musisz więc pamiętać, że umowa przedwstępna nie przenosi na Ciebie własności nieruchomości, jest jedynie swoistym do tego przygotowaniem! Dokona się to dopiero na podstawie zawartej w tym celu umowy przyrzeczonej.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Musisz wiedzieć, że aby umowa przedwstępna była w pełni skuteczna, musi zawierać pewne konieczne elementy, określone przepisami prawa.

Przede wszystkim konieczne jest wprowadzenie do jej treści wszystkich przedmiotowo istotnych postanowień – tzw. essentialia negotii, bez których żaden kontrakt cywilnoprawny nie może zostać skutecznie zawarty. Stanowią one absolutnie minimalną treść każdej umowy zobowiązaniowej. Pamiętać przy tym należy, iż umowa przedwstępna powinna także określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

W przypadku gdy umowa przedwstępna ma dotyczyć nieruchomości, powinna ona zawierać w swojej treści przynajmniej:

wskazanie daty i miejsca jej podpisania,

określenie danych osobowych stron,

opisanie przedmiotu umowy, czyli konkretnej nieruchomości, z podaniem m.in. jej metrażu, ilości pomieszczeń, stanu technicznego, jak również przedstawienie jej stanu prawnego oraz z podaniem numeru Księgi wieczystej oraz numeru działki, na jakiej się znajduje,

zapis o ustalonej przez strony cenie oraz terminie jej uiszczenia lub przynajmniej określenie podstaw i zasad jej ustalenia w umowie przyrzeczonej,

wskazanie obowiązku uiszczenia prze kupującego zaliczki bądź zadatku, a także przewidzianych przez strony kar umownych na wypadek niewykonania umowy,

katalog ewentualnych warunków odstąpienia od umowy,

własnoręczne podpisy obu stron.

Wskazać trzeba, iż umowa przedwstępna powinna wskazywać także termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, w tym wypadku przenosząca własność. Nie jest to jednak warunkiem jej ważności pod względem prawnym. Ponadto może ona przewidywać zakres odszkodowania należnego każdej ze stron, gdy druga z nich będzie uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Warto wspomnieć, że umowa przedwstępna może mieć postać odrębnego kontraktu, bądź też stanowić część innej umowy.

Jaka powinna być forma umowy przedwstępnej?

Podkreślenia wymaga fakt, iż żadne obowiązujące przepisy prawa nie wymagają dla ważności umowy przedwstępnej jakiejkolwiek formy szczególnej. Tym samym, wystarczy zachowanie w tym zakresie zwykłej postaci pisemnej, także gdy jej przedmiotem jest nieruchomość. W tym zakresie, w pełni skuteczna będzie jedynie pisemna umowa przedwstępna sprzedaży, pomimo, iż przepisy prawa wymagają do zawarcia umowy właściwej formy aktu notarialnego.

Nie są więc prawdą obiegowe opinie, że przypadku nieruchomości niezbędna jest postać aktu notarialnego. Co więcej – teoretycznie umowa przedwstępna może zostać zawarta nawet w postaci ustnej, co jednak zdecydowanie nie jest zalecane z uwagi na brak odpowiedniej mocy dowodowej takiej formy. Dlatego też forma pisemna jest absolutnym minimum, gdyż umożliwia ona posłużenie się nią przed sądem jako dowodem na treść ustaleń stron, w razie gdyby pomiędzy nimi doszło do sporu na tym tle. Mimo wszystko, najbardziej zalecana jest forma aktu notarialnego – daje on stronom największą wartość prawną i dowodową. Dlaczego? – wyjaśnię Ci to wskazując…

Jakie są różnice pomiędzy umową przedwstępną zawartą w formie pisemnej a w formie aktu notarialnego?   

Różnice pomiędzy tymi dwiema formami zawarcia umowy przedwstępnej są pod względem wywoływanych skutków prawnych bardzo daleko idące. Przede wszystkim, jeśli jest ona zawarta w formie aktu notarialnego, wówczas występuje tzw. „silniejszy skutek umowy przedwstępnej”. Znacząco rozszerza on możliwości strony, dochodzącej swoich praw z takiego kontraktu, zwiększając znacząco pewność jego wykonania i chroniąc przed sytuacją, w której druga strona nagle zmieni zdanie i rozmyśli się z zawarcia umowy, jaka była przewidziana. 

Wynika to z zapisu Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym - gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, iż jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości będzie sporządzona w formie aktu notarialnego, zawierając jednocześnie wszystkie te elementy, jakie są wymagane przepisami prawa, wówczas strona uprawniona zostanie wyposażona w prawo sądowego przymuszenia drugiej z nich do nawiązania, a następnie wykonania umowy, na którą się wzajemnie się one w niej umówiły. W praktyce, wygląda to tak, iż występuje ona z powództwem o wydanie przez sąd orzeczenia stanowiącego tzw. zastępcze oświadczenie woli. Po uprawomocnieniu, ma ono moc oświadczenia woli strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej, powodując przejście własności nieruchomości na nabywcę.

W przypadku gdy umowa przedwstępna zostanie zawarta jedynie w zwykłej formie pisemnej, następuje tzw. „słabszy skutek umowy przedwstępnej”, polegający jedynie na tym, iż jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od tego, druga z nich może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na jej nawiązanie. Oznacza to, że nie będzie ona mogła dochodzić zawarcia umowy, jaką przewidywał kontrakt przedwstępny, a przysługiwać jej będzie jedynie roszczenie odszkodowawcze.

Poza tym, zawarcie umowy przedwstępnej przed notariuszem gwarantuje większe bezpieczeństwo transakcji. Należy on bowiem do tzw. osób zaufania publicznego, które w swoim postępowaniu muszą kierować się podwyższonym poziomem rzetelności oraz zasadą zwiększania zaufania obywateli do panującego systemu prawnego. Tym samym, spoczywa na nim obowiązek dopilnowania, aby wszystkie postanowienia umowy przedwstępnej były w pełni zgodne z obowiązującym prawem. 

I wreszcie, w myśl przepisów ustawy Prawo o notariacie - czynności notarialne, dokonane przez notariusza zgodnie z prawem, mają charakter urzędowy. Tym samym, akty notarialne mają status dokumentów urzędowych i jako takie posiadają większą moc dowodową przed sądem, aniżeli zwykłe dokumenty pisemne.

Jedynym ujemnym skutkiem zawarcia umowy przedwstępnej przed notariuszem, są zwiększone koszty – naliczy on bowiem tzw. taksę notarialną, więc opłatę od przeprowadzonej czynności. W zależności od dokonanych ustaleń, zazwyczaj pokrywa ją strona kupująca. Zwykła umowa cywilnoprawna nie pociąga za sobą tego rodzaju wydatku, a więc jest pod tym względem tańsza.

W powyższym kontekście trzeba zwrócić uwagę, iż bardziej uznane na rynku biura pośrednictwa nieruchomości stale współpracują z wybranymi kancelariami notarialnymi, dzięki czemu uzyskują one "preferencyjne" warunki dla swoich klientów - często taksa notarialna w takim przypadku, dzięki pomocy notariusza, rozkłada się równo na obie strony transakcji, a więc nie obciąża tylko kupującego, lecz jest nakładana w stosunku pół na pół na każdą z nich.

Warto więc rozważyć, czy nie lepiej skorzystać z pomocy biura nieruchomości o odpowiednim doświadczeniu oraz posiadającego pozytywną opinię wśród zadowolonych klientów niż samem przekopywać się przez setki ogłoszeń, których nie jesteśmy w stanie zweryfikować. Zapewni ono bowiem nie tylko wybór najlepszej z dostępnych nieruchomości - dokładnie takiej, jaka jest „pożądana” przez kupującego - ale także  sprawne i całościowe przygotowanie transakcji oraz właściwą obsługę notarialną, umożliwiając tym samym de znaczące obniżenie kosztów.    

W jakim terminie strony powinny zawrzeć umowę przyrzeczoną?

Jak napisałem powyżej, co do zasady, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, powinien zostać wskazany przez strony w samej umowie przedwstępnej.

Jeżeli nie zostało to dokonane, wówczas strona uprawniona do żądania jej nawiązania, może wskazać czas, w jakim powinno to nastąpić. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione na równi i każda z nich dokonała wyznaczenia innego terminu, decyduje pierwszeństwo złożenia oświadczenia w tym przedmiocie. Musisz więc pamiętać, że uprzywilejowana w takim przypadku jest ta ze stron, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeśli jednak strony, w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczyły terminu do nawiązania umowy przyrzeczonej, brak jest podstaw prawnych do ewentualnego zgłoszenia żądania w tym przedmiocie. Termin ten ma zawity, co oznacza, że jego bezskuteczny upływ powoduje utratę przysługującego uprawnienia w tym przedmiocie. W takiej sytuacji nie można już domagać się od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej.

W jakie sposób umowa przedwstępna chroni interesy stron?

W przypadku gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od dokonania tej czynności prawnej, wówczas druga z nich dysponuje możliwościami, jakie opisałem w poprzednim akapicie, a więc w zależności od formy jej zawarcia może dochodzić bądź:

zawarcia umowy przyrzeczonej (akt notarialny),

odszkodowania (zwykła postać pisemna).

Musisz wiedzieć, że razie zawarcia umowy przyrzeczonej w formie notarialnej, wierzyciel, a więc osoba uprawniona z umowy przedwstępnej ma prawo do obydwu tych roszczeń, zaś wybór pomiędzy nimi należy do jego wyłącznej decyzji.

Zaznaczyć trzeba, że poprzez "uchylanie się" należy rozumieć sytuację, w której zobowiązany dopuszcza się w pełni świadomego działania lub zaniechania zmierzającego do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, godząc się z góry na taki właśnie skutek. Może mieć to na przykład postać niczym nieuzasadnionej zwłoki w wykonaniu swojego zobowiązania.

Zakres odszkodowania dochodzonego przez uprawnionego z umowy przedwstępnej obejmuje przede wszystkim zwrot wszelkich wydatków poniesionych w związku z jej zawarciem, co w szczególności dotyczy kosztów:

jej sporządzenia,

podróży odbytej w celu jej zawarcia,

opłat skarbowych oraz sądowych.

Poza tym, obejmuje on także naprawienie innych szkód, a w szczególności także utraconych korzyści.

Strony mogą w odmienny sposób ustalić w umowie przedwstępnej zakres przysługującego odszkodowania, co oznacza, iż mogą one ograniczyć bądź też rozszerzyć jego granice.

Czy roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu?

Musisz pamiętać, że Twoje roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu.

Następuje to z upływem roku od dnia, w którym miało dojść do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej.

Jeżeli jednak pomiędzy stronami umowy przedwstępnej dojdzie do sporu, a sąd oddali żądanie jej zawarcia, wówczas wynikające z niej roszczenia ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym takie orzeczenie stało się prawomocne.

O co powinieneś zadbać zawierając umowę przedwstępną dotyczącą nieruchomości?

Zawarcie umowy przedwstępnej łączy się z wieloma zagrożeniami pod względem prawnym, dlatego powinieneś zadbać, o to aby:

w pełni odpowiadała ona obowiązującym przepisom prawa oraz

jak najbardziej chroniła Twoje interesy.

Pierwszy ze wskazanych warunków wbrew pozorom ma bardzo duże znaczenie.

Musisz bowiem pamiętać, że zgodnie bowiem z zapisami Kodeksu cywilnego, czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu jej obejście jest nieważna, a więc nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

Musisz więc sprawdzić, czy projekt umowy przedwstępnej zawiera w szczególności:

niezbędne dane stron kontraktu,

odpowiednie opisanie przedmiotu transakcji, przykładowo objętej nią nieruchomości,

cenę sprzedaży lub przynajmniej podstawy i zasady jej ustalenia w umowie przyrzeczonej.

To pierwsze powinno być na tyle szczegółowe, abyś mógł dokonać precyzyjnej identyfikacji tożsamości drugiej strony. Jeżeli jest nią osoba fizyczna, konieczne jest wskazanie jej imienia, nazwiska, adresu zamieszkania, numeru dowodu osobistego oraz opcjonalnie – numeru PESEL. W przypadku osoby prawnej, na przykład spółki z o.o., lub jednostki organizacyjnej posiadającej zdolność prawną, takiej jak spółka partnerska, niezbędne jest podanie pełnej nazwy (firmy), adresu siedziby, numeru NIP, numeru REGON, numeru KRS oraz danych osoby reprezentującej taki podmiot, zazwyczaj Prezesa Zarządu.

Musisz przy tym zdawać sobie sprawę, że brak wymienionych danych znacząco utrudni, a nawet uniemożliwi Ci dochodzenie ewentualnych roszczeń przed sądem.

Bardzo ważne jest zadbanie przez Ciebie o to, aby sprzedający złożył odpowiednie oświadczenia co do braku obciążenia zobowiązaniami sprzedawanej nieruchomości. Przede wszystkim dotyczy to ewentualnych długów oraz ograniczonych praw rzeczowych, zwłaszcza hipotek i służebności. Powinien on także przedstawić zapewnienie o tym, iż nie są prowadzone przeciwko niemu żadne postępowania egzekucyjne, które mogą doprowadzić do zajęcia nieruchomości, a następnie jej sprzedaży na poczet długów. Najlepiej, aby fakt ten został potwierdzony odpowiednimi zaświadczeniami, zwłaszcza z odpowiedniego Urzędu skarbowego, ZUS, a także wypisem z Księgi wieczystej.

Ponieważ umowa przedwstępna jest ważna jedynie wtedy, gdy złożą pod nią podpisy wszyscy współwłaściciele rzeczy stanowiącej jej własność, powinieneś, gdy obejmuje ona nieruchomość, przez jej zawarciem sprawdzić zapisy Księgi wieczystej pod tym kątem.

Jeśli z kolei chcesz odpowiednio zadbać w zawieranej umowie przedwstępnej o zabezpieczenie swoich interesów powinieneś przede wszystkim doprowadzić do zawarcia w niej zapisów:

regulujących sposób oraz zasady dokonywania w niej zmian,

dotyczących warunków odstąpienia od niej bądź rozwiązania bez negatywnych następstw dla kupującego.

Powyższe ma bardzo istotne znaczenie z uwagi na możliwość zajścia zdarzeń, których nie da się przewidzieć, a  które uniemożliwią dokonanie zaplanowanego przez Ciebie zakupu nieruchomości. W szczególności powinieneś postarać się o zamieszczenie w umowie przedwstępnej unormowań umożliwiających odstąpienie od niej bez żadnych konsekwencji prawnych w przypadku nieuzyskania od banku kredytu na zakup nieruchomości. Powinieneś wreszcie zapobiec umieszczeniu w niej jakichkolwiek zapisów o zastrzeżeniu na rzecz sprzedającego kary umownej w razie odstąpienia przez Ciebie od zawarcia umowy przyrzeczonej lub też na wypadek wystąpienia opóźnienia zapłaty ustalonej przez strony ceny zakupu wskutek późniejszego przyznania kredytu.

Musisz pamiętać także o zawarciu w przedwstępnym kontrakcie zapisów:

wskazujących dokładny termin zawarcia umowy przyrzeczonej, najlepiej określających datę dzienną tej czynności – dzięki temu znacznie łatwiej będzie dochodzić Ci ewentualnych roszczeń przed sądem,

zobowiązujących sprzedającego do doprowadzenia na jego koszt nieruchomości do odpowiedniego stanu pod względem wymogów technicznych i użytkowych oraz usunięcia stwierdzonych wad do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej. Powinny one przewidywać rygor odstąpienia od umowy lub nałożenia kar umownych w razie niedopełnienia tych warunków. To samo rozwiązanie powinno dotyczyć również ewentualnych wad prawnych oraz opóźnień w zawarciu umowy przyrzeczonej bądź oddaniu nieruchomości w Twoje ręce,

określających konsekwencje możliwego wzrostu ceny mieszkania w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a przenoszącej własność. Najlepiej, aby był to zapis gwarantujący kupującemu możliwość rezygnacji z tej ostatniej, w przypadku gdy łączny wzrost ceny przekroczy wskazany procent ceny, która została wcześniej ustalona.

Na koniec warto wspomnieć, że jeżeli decydujesz się przekazać drugiej stronie określoną sumę pieniężną w charakterze zabezpieczenia wykonania przez Ciebie umowy przedwstępnej, zadbaj, aby została ona w jej treści określona, jako zaliczka, a nie zadatek. W takim bowiem przypadku, w razie odstąpienia przez Ciebie od zawarcia umowy przyrzeczonej, będziesz mógł domagać się jej zwrotu w pełnej wysokości - ale o tym w następnym wpisie, który ukaże się niebawem...