NAJEM OKAZJONALNY

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu lokalu mieszkalnego. Jego konstrukcja prawna zapewnia jego właścicielowi znacznie skuteczniejszą ochronę przed „kłopotliwymi” lokatorami niż w przypadku zwykłego najmu.

Co to jest najem okazjonalny?

Kwestie związane z najmem okazjonalnym regulują przepisy art. 19a – 19e ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 725).

Zgodnie w/w aktem prawnym - umowa najmu okazjonalnego lokalu to:

umowa najmu lokalu mieszkalnego,
którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali,
zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat.

Czego może dotyczyć najem okazjonalny?

Z powyższego przepisu wynika w sposób jednoznaczny, iż umowa najmu okazjonalnego może dotyczyć tylko i wyłącznie lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a więc po prostu samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Co to oznacza?

Jak stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 z późn. zm.) - „samodzielny lokal mieszkalny” to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2).

Jednocześnie wskazuje ona, że do przedmiotowego lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, różnorakie pomieszczenia, a w szczególności:

piwnica,
strych,
komórka,
garaż.

Dzieje się tak, chociażby nawet nie przylegały one do lokalu w sposób bezpośredni lub były nawet położone w granicach nieruchomości gruntowej znajdującej poza budynkiem, w którym doszło do jego wyodrębnienia.

Czego nie może dotyczyć najem okazjonalny?

Wskutek konstrukcji prawnej najmu okazjonalnego nie może on dotyczyć:

lokalu będącego pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki,
pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujących się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych,
lokali użytkowych, a więc w szczególności lokali o charakterze usługowym, mającym na celu prowadzenie działalności gospodarczej,
lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, a więc stanowiących mieszkaniowy zasób gminy oraz będących własnością innych jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Dotyczy to także tych lokali, które gmina może wynajmować od innych właścicieli w celu ich podnajmowania osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Na podstawie umowy najmu okazjonalnego wynajmujący oddaje najemcy do używania lokal mieszkalny w zamian za zapłatę umówionego czynszu.

Stroną wynajmującą może być tylko i wyłącznie osoba fizyczna, Nie jest więc dopuszczalne występowanie w tej roli jakiejkolwiek osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej, posiadającej zdolność prawną.

Musisz wiedzieć, że wynajmującym lokal może być nie tylko jego właściciel. Pojęcie to jest bowiem o wiele szersze. Sama ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że należy przez to rozumieć także inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Oznacza to, że takie osoby, jak:

najemca podnajmujący lub użyczający dany lokal,
członek spółdzielni mieszkaniowej dysponujący spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego, jeżeli pozostaje z lokatorem w stosunku prawnym stwarzającym jej tytuł prawny do używania lokalu.

Jedyną przeszkodą dla zawarcia umowy najmu okazjonalnego, po stronie wynajmującego jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Nie może więc być ona:

wykonywana we własnym imieniu,
mieć charakteru zarobkowego i ciągłego.

Nie ma więc żadnych przeszkód prawnych, aby taką umowę, jako wynajmujący, zawarł przedsiębiorca, który prowadzi działalność gospodarczą nie związaną z wynajmowaniem lokali.

Drugą stroną umowy najmu okazjonalnego jest lokator, a więc najemca lokalu lub osoba, która używa lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, na przykład zamieszkująca w lokalu na podstawie umowy użyczenia, bądź z tytułu bycia współdomownikiem takiej osoby.

Tak jak w przypadku wynajmującego, także najemca może być tylko i wyłącznie osobą fizyczną, gdyż tylko ona może posiadać i zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe.

Dopuszczalne jest, aby był to przedsiębiorca, także w przypadku, gdy prowadzi on działalność w zakresie wynajmowania lokali.

Jakie są wymagania dotyczące umowy najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego obwarowana jest szczególnymi wymogami prawnymi.

Przede wszystkim, jej zawarcie oraz wszelkie zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że w przypadku jej niezachowania, umowa nie wywoła żadnych skutków prawnych.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, do umowy najmu okazjonalnego lokalu powinny zostać załączone dokumenty, takie jak w szczególności:

oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu, którego dotyczy w terminie wskazanym w żądaniu jego opróżnienia, które zostało wystosowane przez jego właściciela. Musi mieć ono postać aktu notarialnego,
wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w powyższym oświadczeniu. Wynajmujący może żądać, aby zostało ono złożone z podpisem notarialnie poświadczonym.

Co ważne, w razie utraty możliwości zamieszkania w przez najemcę w lokalu objętym takim oświadczeniem, jest on obowiązany w terminie 21 dni od daty powzięcia o tym wiadomości, wskazać inny lokal o takim przeznaczeniu oraz przedstawić odpowiednie oświadczenie jego właściciela. Jeżeli tak się nie stanie, wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia na piśmie umowy najmu okazjonalnego, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Poza powyższymi wymogami natury formalnej, zawarcie umowy najmu okazjonalnego może zostać uzależnione przez wynajmującego od wpłacenia przez najemcę odpowiedniej kaucji.

Ma ona postać pieniężną, zaś jej celem jest zabezpieczenie pokrycia przez niego należności z tytułu najmu, które przysługiwałyby właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz pokrycia ewentualnych kosztów egzekucji tego ostatniego obowiązku.

Zaznaczyć jednak trzeba, że kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Oznacza to, że późniejsza zmiana wysokości czynszu nie wpływa na wysokość wpłaconej kaucji i nie powoduje powstania obowiązku odpowiedniej do niej „dopłaty” po stronie lokatora.

Kaucja podlega zwrotowi najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności przysługujących właścicielowi. Podlega ona odpowiedniej waloryzacji, w związku z czym zwrot obejmuje sumę równą iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Ustawodawca wyraźnie wskazał, iż z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel uprawniony jest do pobierania jedynie opłat, które są od niego niezależne, chyba że umowa stanowi inaczej. Chodzi tu o należności z tytułu wywozu śmieci, poboru energii elektrycznej, etc. Zastrzeżone jest także, iż podwyższenie czynszu może nastąpić wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie najmu.

Trzeba pamiętać o tym, iż zgodnie z obowiązującymi przepisami, właściciel zobowiązany jest dokonać zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na jego miejsce zamieszkania. Przewidziany do tego termin wynosi 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku, do zawartej umowy, nie stosuje się przepisów odnośnie ograniczeń w podwyższaniu czynszu oraz pobieraniu jedynie opłat wskazanych w ustawie. Dlatego też w interesie najemcy, ustawodawca wprowadził obowiązek przedstawienia przez wynajmującego, na jego wyraźne żądanie, potwierdzenia złożenia przedmiotowego zgłoszenia.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu:

wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub
ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia.

Kiedy następuje eksmisja lokatora?

Po ustaniu umowy najmu okazjonalnego, najemca zobowiązany jest do niezwłocznego opróżnienia zajmowanego lokalu. W sytuacji, gdy nie uczyni tego dobrowolnie, właściciel może mu doręczyć odpowiednie żądanie w tym przedmiocie. Dla swej ważności, musi ono zostać sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela oraz zawierać w szczególności:

oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego dotyczy,
wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania tego stosunku prawnego,
termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić zajmowany przez nie lokal.

Jeżeli wyznaczony termin upłynie bezskutecznie, właściciel może złożyć do Sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, zawierającemu oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Wymagane jest, aby zostało do niego dołączone:

żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy jego żądanie,
potwierdzenie dokonania przez właściciela zgłoszenia zawarcia umowy najmu urzędowi skarbowemu.

Po zakończeniu tej procedury, właściciel może skierować sprawę bezpośrednio do komornika na drogę postępowania eksmisyjnego.

W przypadku najmu okazjonalnego nie stosuje się w znacznym zakresie zasad ochrony praw lokatorów. Dotyczy to zakazu eksmisji w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca) oraz obowiązku uprzedniego znalezienia dla najemcy gminnego lokalu zastępczego. Eksmisję z lokalu wynajmowanego okazjonalnie można przeprowadzić nawet w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych - do lokalu podanego we wskazanym wcześniej oświadczeniu.

Na życzenie zarządzamy również najmem okazjonalnym dla naszych Klientów – jeśli chciałbyś dowiedzieć się więcej na ten temat, zapraszamy do kontaktu!