KREDYT 2%

Kredyt 2% a rynek nieruchomości

Kredyt 2% w swoim założeniu miał stanowić znaczące ułatwienie w kupnie mieszkania dla tych wszystkich, którzy nie są w stanie dokonać tego za gotówkę, a jednocześnie nie stać ich na spłatę wysokooprocentowanego kredytu. Jego celem miało też być wpłynięcie na pobudzenie rynku nieruchomości. Czy tak stało się w istocie?
 

Co to jest kredyt 2%?

Kredyt 2% to tzw. Bezpieczny kredyt przeznaczony na cele mieszkaniowe. Regulują go przepisy ustawy z dnia z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 859 z późn. zm.).

Może go udzielić każdy bank, który został do tego uprawniony na podstawie umowy zawartej z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, którego rolą jest przede wszystkim zapewnienie operacyjnej obsługi dopłat do jego oprocentowania. Natomiast wszelkie formalności związane z udzieleniem bezpiecznego kredytu „załatwia” bezpośrednio bank kredytujący, toteż z nim właśnie kontakt ma kredytobiorca.

Obecnie lista banków, które są do tego uprawnione wygląda następująco:

  • Alior Bank,

  • Bank BPS,

  • Banki Spółdzielcze Zrzeszenia BPS,

  • Bank Ochrony Środowiska,

  • Pekao,

  • Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie,

  • Bank Spółdzielczy w Brodnicy,

  • Krakowski Bank Spółdzielczy w Krakowie,

  • mBank,

  • PKO BP,

  • SGB – Bank,

  • Banki Spółdzielcze Zrzeszone z SGB - Bankiem,

  • VeloBank,

  • Wschodni Bank Spółdzielczy w Chełmie,

  • Santander Bank Polska.

Co ważne, cała procedura w tym względzie jest w zasadzie taka sama, jak przy udzielaniu każdego innego kredytu hipotecznego. Konieczne jest więc spełnienie wymagań określonych wewnętrznymi procedurami danego banku, a przede wszystkim przedstawienie dokumentacji:

  • określającej sytuację finansową kredytobiorcy,

  • wskazujące jego źródła dochodu,

  • zawierające informacje o nieruchomości, której zakup ma być kredytowany.

Konieczne jednak jest wypełnienie dodatkowych formularzy wymaganych w programie kredytu 2%. Sam proces kwalifikacji do udziału w nim odbywa się bez udziału wnioskodawcy, który jedynie jest informowany o jego ostatecznym wyniku.

Na jakie cele udzielany jest kredyt 2%?

Bezpieczny kredyt 2% udzielany jest w celu pokrycia całości albo części wydatków kredytobiorcy, które służą zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych, a więc związanych z zapewnieniem sobie niezbędnego „dachu nad głową”.

Trzeba jednak pamiętać, że warunkiem jego otrzymania jest, aby te ostatnie były związane z:

  • budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem,

  • nabyciem własności gruntu lub jego części, w celu budowy na nim takiego domu,

  • nabyciem własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym także z jego wykończeniem,

  • realizacją inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez jej członka,

  • nabyciem spółdzielczego prawa lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, również w przypadku, gdy stanowią one wkład budowlany oraz na cele związane z wykończeniem takiej nieruchomości.

Wskazana powyżej kooperatywa mieszkaniowa stanowi grupę osób fizycznych, które podjęły decyzje o wspólnym nabyciu działki budowlanej oraz wybudowaniu na niej domu jednorodzinnego lub budynku wielorodzinnego z mieszkaniami w celu zamieszkania.
 

Musisz wiedzieć, że udzielany kredyt 2% zabezpieczany jest hipoteką, w tym także ustanawianą dopiero po zakończeniu budowy domu jednorodzinnego lub wyodrębnieniu własności lokalu mieszkalnego, do którego rat przysługuje albo przysługiwała dopłata.

Jeśli chodzi o zdolność kredytową wnioskodawców, ważnym wydarzeniem było przyjęcie w czerwcu 2023 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego skierowanej do banków nowelizacji Rekomendacji S, która dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Zgodnie z nią, zarząd banku przystępującego do uczestnictwa w realizacji programu rządowego, na podstawie dokonanej szczegółowej oceny ryzyka, powinien przyjąć podejście do oceny zdolności kredytowej, uwzględniające specyfikę przedmiotowego programu. Dotyczy to w szczególności wyliczenia wysokości rat kapitałowo – odsetkowych, jakie mają być płacone przez kredytobiorcę po uwzględnieniu szacowanej przez bank kwoty dopłat, wynikających z programu rządowego oraz ustalania poziomu bufora stopy procentowej dla tych kredytów. Dzięki rozwiązaniom zawartym w Rekomendacji S zdolność kredytowa wnioskodawców zwiększyła się przeciętnie nawet o 30 - 40%, co oczywiście w znaczący sposób ułatwia uzyskanie kredytu 2%.
 

Jakie są warunki udzielenia kredytu 2%?

Kredyt 2% może zostać udzielony, pod warunkiem, iż w dniu jego udzielenia kredytobiorca:

  • nie posiadał i nie posiada prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

  • nie przysługuje i nie przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
     

Kolejnym warunkiem jest, aby prawa takie nie przysługiwały także osobie prowadzącej z kredytobiorcą wspólnie gospodarstwo domowe. Dodatkowe kryterium wymaga, aby w dniu złożenia wniosku o udzielenie kredytu kredytobiorca nie ukończył 45 lat. W przypadku, gdy kredytobiorców jest dwóch – warunek ten musi zostać spełniony przynajmniej przez jedną osobę. Dwie osoby mogą skorzystać z Bezpiecznego kredytu 2% tylko gdy są małżeństwem albo wspólnie wychowują w gospodarstwie domowym co najmniej jedno dziecko, którego oboje są rodzicami.

Poza powyższymi warunkami, opisywany kredyt może uzyskać tylko taki kredytobiorca, który:

  • prowadzi gospodarstwo domowe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej albo poza nim, jeżeli posiada obywatelstwo polskie albo też jest wprawdzie cudzoziemcem, jednakże prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą obywatelstwo polskie, a kredyt ten jest mu udzielany wspólnie z nią,

  • w dniu złożenia wniosku o udzielenie kredytu nie jest ani nie był stroną umowy innego kredytu hipotecznego, zawartej w okresie 36 miesięcy przed jego złożeniem w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego albo spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Wymóg ten nie obowiązuje, gdy umowa taka została rozwiązana.

Musisz przy tym wiedzieć, iż bezpiecznego kredytu 2% nie można otrzymać na spłatę wcześniej mieszkania nabytego na inny kredyt, poprzez jego refinansowanie.

Jak wysoki może być kredyt 2%?

Kwota bezpiecznego kredytu 2% nie może przekroczyć kwoty 500. 000 zł albo też 600. 000 zł, jeżeli kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub w jego skład wchodzi co najmniej jedno dziecko.

Sam kredyt, podlega oprocentowaniu w wysokości 2%. Stopa oprocentowania jest ustalana na okres 60 miesięcy i ma charakter stały w okresie objętym dopłatami do jego rat.

Opisywany kredyt może zostać udzielony:

  • bez wkładu własnego kredytobiorcy albo z nim, jednak nie wyższym niż 200 000 zł,

  • w walucie polskiej,

  • na okres co najmniej 15 lat.

Wkładem własnym kredytobiorcy są jego środki własne przeznaczane na pokrycie części wydatków pokrywanych w pozostałej części bezpiecznym kredytem 2%. Jeżeli udzielono go w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z budową domu jednorodzinnego, wkładem własnym może być także należąca do kredytobiorcy i nieobciążona tym kredytem nieruchomość gruntowa.
 

Dopłaty do kredytu 2%

Zgodnie z obowiązującymi przepisami dopłaty rządowe do kredytu 2% obejmują 120 pierwszych, spłacanych zgodnie z harmonogramem rat kapitałowo-odsetkowych. Dzięki nim, objętą dopłatą ratę obniża się o jej kwotę przez okres dziesięciu lat.

Tym samym, programem dopłat objęte jest pierwsze dziesięć lat spłaty kredytu. Są one finansowane są ze środków Rządowego Funduszu Mieszkaniowego, utworzonego w ramach Banku Gospodarstwa Krajowego.

W okresie objętym dopłatami do rat spłata części kapitałowej kredytu następuje w częściach równych ustalanych z uwzględnieniem całego okresu jego spłaty.

Po wygaśnięciu dopłat spłata następuje w ratach równych, chyba że kredytobiorca złoży wniosek o utrzymanie dotychczasowego sposobu spłaty.

Po dziesięciu latach, gdy ustaną dopłaty, bezpieczny kredyt 2% będzie oprocentowany stopą zmienną.

Wysokość dopłaty obliczana będzie zgodnie ze wzorem:

Dopłata = saldo kredytu * (W-2%)/12

gdzie “W” oznacza obowiązujący w dniu ustalenia stopy oprocentowania bezpiecznego kredytu 2% wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej.
 

Kredyt 2% a rynek mieszkaniowy

Program kredytu 2% ruszył od lipca 2023 roku, a popyt przekroczył wszelkie oczekiwania. Zgodnie z danymi podanymi przez przedstawiciela BGK, do końca listopada do banków, które biorą w nim udział wpłynęło łącznie 72,4 tys. wniosków, zaś liczba podpisanych umów wyniosła 44,4 tys.

Paradoksalnie, wszystko to przyniosło skutki raczej nieplanowane przez ustawodawcę.

Przede wszystkim, wprawdzie w 2023 roku nie wprowadzono żadnego limitu w zakresie liczby składanych wniosków, jednak dopłaty na przyznane kredyty obciążają pulę przewidzianą na kolejne dwanaście miesięcy. Wskutek tego, środki zarezerwowane w programie rządowym na 2024 rok są obecnie na wyczerpaniu. Oczywiście spowoduje to drastyczne ograniczenie dostępu do kredytu 2% w nadchodzącym roku.

Poza tym, z jednej strony ceny nieruchomości znacząco wzrosły, a z drugiej - nastąpiło poważne ograniczenie podaży na rynku, dzięki czemu gwałtownie skurczyła się liczba mieszkań przeznaczonych do sprzedaży. Według raportu AMRON - SARFiN w ciągu zaledwie dwóch miesięcy w Warszawie ceny mieszkań wzrosły o 5 %, w Krakowie o 7 %, a we Wrocławiu o ponad 6 %.

Z danych przedstawionych przez Morizon i Gratka wynika, że największe zmniejszenie liczby ofert sprzedaży mieszkań odnotowały w lipcu 2023 r. takie miasta, jak:

  • Warszawa - 33%,

  • Kraków - 28%,

  • Wrocław - 25%.

Z kolei według portalu Otodom - 1 czerwca 2023 r. w jego bazie znajdowało się łącznie ponad 136 tys. ogłoszeń sprzedaży mieszkań, zaś pod koniec lipca 2023 r. ich liczba spadła do około 127 tys., w połowie września do 120 tys.

Uruchomienie programu kredytu 2% spowodowało również szereg negatywnych skutków o pobocznym wydawałoby się charakterze, jednakże bolesnych dla kredytobiorców. Do najważniejszych należą:

  • wydłużenie czasu oczekiwania na przyznanie kredytu przez bank, spowodowane koniecznością rozpatrywania przez nie znacząco zwiększonej liczby wniosków,

  • zmniejszenie dostępności rzeczoznawców majątkowych oraz przedsiębiorstw zajmujących się pracami wykończeniowo – remontowymi, spowodowane radykalnym wzrostem popytu na ich usługi.

Powyższe oznacza, że rządowy program kredytu 2% ma charakter dość kontrowersyjny, zaś ilość skutków niekorzystnych dla kredytobiorców w zasadzie dorównuje tym pozytywnym. Dlatego warto bacznie przyglądać się jego dalszym następstwom, gdyż wnioski według założenia przyjętego przez ustawodawcę mogą być składane przez wszystkich chętnych aż do roku 2027.